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Il colosso immobiliare cinese Evergrande ha avviato a New York la procedura per la ristrutturazione del debito offshore e non comporta un’istanza di fallimento, come lo stesso gruppo ha comunicato attraverso  una nota alla Borsa di Hong Kong.

Gravata da debiti per oltre 300 miliardi di dollari, la società ha chiesto al tribunale di Manhattan la ristrutturazione di 19 miliardi di dollari di debito estero, sulla base del capitolo 15 del codice fallimentare degli Usa, che protegge le società non statunitensi in fase di ristrutturazione dai creditori intenzionati a promuovere azioni legali.

Evergrande sta negoziando da quasi due anni con i propri creditori dopo essere risultato inadempiente sul pagamento del debito nel 2021 a causa di una crisi di liquidità. Il default ha avuto inevitabili ripercussioni sull’intero settore immobiliare cinese, che rappresenta poco meno di un terzo del prodotto interno lordo nazionale.

Negli ultimi mesi non sono mancati momenti di tensione durante le trattative tra Evergrande e i creditori stranieri, in particolare quando nel marzo dello scorso anno la compagnia ha annunciato il sequestro di 2 miliardi di dollari di beni da parte di banche cinesi che avrebbero dovuto restare a disposizione degli obbligazionisti esteri.

Alcuni creditori, inoltre, hanno contestato la permanenza alla guida del gruppo del presidente Hui Ka Yan.

L’interesse degli italiani nel mattone “è enorme”, in tempi di pandemia e smart work, e la casa dei sogni è, spesso, un’abitazione per le vacanze. Gli acquisti nelle località turistiche italiane sono cresciuti molto di più della media nazionale e hanno raggiunto il +41,1% nel 2021, secondo i dati dell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2022 di Fimaa-Confcommercio e Nomisma.

I prezzi riflettono questa voglia di seconda casa con aumenti medi del 3,2% in un anno. La crescita raggiunge il 7% in Lombardia e nelle Marche e tocca il 6% in Campania e anche in una regione dimenticata dal turismo di massa come il Molise. I rincari sono diffusi in quasi tutto il Paese con la sola eccezione del Piemonte (-0,4%).

Il prezzo medio è di 2.550 euro al metro quadro commerciale, nel 2022, ma i valori risultano fino a sei volte superiori nelle località più esclusive. La destinazione vip per eccellenza è Madonna del Campiglio, dove i prezzi massimi si attestano a 15mila euro al metro quadro. Seguono, a pari merito, Forte dei Marmi e Capri, dove “bastano” 14mila euro per le sistemazioni top. La classifica delle località più care vede poi, nell’ordine, Cortina d’Ampezzo, Santa Margherita Ligure, Courmayeur, Positano, Rapallo, Selva di Val Gardena, Porto Cervo, Ortisei e Panarea. I prezzi, solo negli ultimi due casi, scendono (di poco) sotto i 10mila euro al metro quadro.

Anche gli affitti segnano un’impennata. Affittare una casa a giugno, luglio e agosto 2022 costa il 4,8% in più rispetto allo scorso anno. Per un appartamento con quattro posti letto ci vogliono in media 525 euro a settimana per il mese di giugno, 750 euro per luglio e circa 1.000 euro ad agosto (970), all’apice della stagione.

Secondo gli operatori del settore, chi compra case per le vacanze lo fa soprattutto per goderne direttamente (64%), mentre il 18% ha finalità di investimento e una quota analoga mira a un mix delle due motivazioni all’acquisto. “Il mercato immobiliare delle case per vacanza gode di buona salute, nonostante gli effetti negativi della guerra in Ucraina e l’impennata dell’inflazione”, commenta il presidente della Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari Fimaa, Santino Taverna, che chiede al prossimo governo un Osservatorio sul turismo con gli operatori del settore. L’amministratore delegato di Nomisma, Luca Dondi, spiega la crescita del mercato immobiliare nelle località turistiche soprattutto con l’esigenza delle famiglie di “privilegiare, dopo la pandemia, impieghi in grado di coniugare percezione di sicurezza e possibilità di godimento e gratificazione”. “Proprio quello – osserva Dondi – che nell’immaginario collettivo rappresenta l’investimento immobiliare».

Già precedentemente si era accennato alla volontà dell’Unione Europea di spostare sugli immobili quella nuova tassazione aggiuntiva  con l’obiettivo di fornire nuove risorse finanziare all’Unione Europea, in considerazione anche delle conseguenze economiche causate dalla  pandemia ed ora della guerra in Ucraina.

Contemporaneamente nel nostro Paese, quando ancora si dovevano affrontare i terribili esiti e conseguenze della pandemia in campo economico e si avvicinavano i primi venti di guerra, il governo in carica ha approvato con successo una riforma del catasto giustificandone l’aggiornamento con una ricerca di maggiore equità e di una maggiore  giustizia fiscale nella tassazione degli immobili. Una riforma definita ad impatto Zero, cioè lasciando inalterato il carico fiscale complessivo.

Un adeguamento ed aggiornamento nell’accatastamento immobiliare comporta inevitabilmente, pur ad  aliquote invariate, un aumento delle entrate fiscali  e quindi come logica conseguenza, sempre che  l’obiettivo fosse rimasto quello di mantenere inalterato il gettito fiscale, si sarebbe dovuta prevedere ed allestire una diminuzione delle aliquote per gli  immobili già correttamente accatastati.

Tornando alle strategie fiscali, probabilmente le due iniziative, quella  europea e quella  italiana,  possono venire considerate assolutamente “indipendenti ” e prive di alcuna sinergia tra le due autorità istituzionali tanto da considerare  questa casualità come una semplice “coincidenza  fiscale”.

Al tempo stesso la riforma catastale, anche se  intesa come monitoraggio dell’asset stesso, si  potrebbe anche salutarla come inevitabile ma non si può non prendere in considerazione come questa stessa  rappresenti, all’interno delle strategie europee, il  veicolo ideale  per l’aumento dell’imposizione fiscale sugli immobili e specialmente per la prima casa.

Una strategia fiscale la quale può assumere  dei connotati drammatici all’interno della specificità del nostro Paese. Basti ricordare in questo senso come in Francia il carico fiscale relativo alla prima casa risulti del 7,6  per mille (1.000), in Germania venga calcolata in modo molto simile al l’IMU, mentre in Italia va dal 2 al 7% (100).

Ancora una volta, quindi, l’immensa differenza dell’insopportabile carico fiscale italiano sembra destinato a trovare una ulteriore conferma anche per possibile aumento della  fiscalità sulla prima casa imposta dall’Unione Europea grazie all’aggiornamento del catasto.

Ancora una volta la classe politica della sua completezza non considera quindi la specificità fiscale italiana la quale presenta  una tassazione già ampiamente sopra la media. Contemporaneamente viene dimostrato, ancora una volta, come l’eccessivo carico fiscale complessivo  rappresenti Il primo motivo della mancata crescita economica  del nostro Paese.

In più, anche se di genesi europea, ad un ulteriore aggravio fiscale dovranno venire imputate  le condizioni deterrenti  di quella crescita ancora oggi troppo debole nel  nostro Paese riducendolo a rappresentare l’ultimo nella classifica dei paesi nel raggiungimento dei livelli economici pre pandemia.

L’azione combinata del carico fiscale nazionale unito ad una nuova imposizione fiscale europea probabilmente ridurranno ulteriormente le possibilità di quella crescita del  sistema economico italiano e contemporaneamente accresceranno il potere della classe politica governativa responsabile della gestione di  questa spesa pubblica.

Questa coincidenza fiscale dimostra, ancora una volta, come la classe politica governativa italiana non abbia ancora compreso l’effetto devastante per il Paese di un ulteriore carico fiscale sulle potenzialità di crescita del sistema economico italiano.

La pandemia cambia anche la scelta della casa in cui vivere. Aumenta la richiesta di abitazioni indipendenti e con spazi esterni. E di pari passo, l’andamento della domanda nel mercato immobiliare mostra un miglioramento sul versante delle aree non urbane, mentre si conferma sfavorevole per le città. Un trend dovuto in buona parte anche all’opportunità dello smart working.

Sono alcune delle peculiarità che emergono dall’indagine congiunturale di Bankitalia condotta tra 1.323 agenti immobiliari dal 29 marzo al 30 aprile 2021. “Nelle percezioni degli agenti – viene spiegato – su un orizzonte di tre anni le caratteristiche delle abitazioni ricercate dai potenziali acquirenti saranno molto diverse da quelle prevalenti prima della pandemia, con una maggiore richiesta di unità abitative indipendenti e con spazi esterni”.

L’indagine mostra che la domanda di unità abitative indipendenti aumenterà per il 75% degli operatori e la ricerca di spazi esterni crescerà per il 90,3%. Il 43,3% degli operatori si attende una maggiore richiesta di abitazioni in aree periferiche o non urbane, che rimarrà invece stabile per il 48,8%. Per i due terzi degli intervistati, a questo fenomeno “contribuirebbe in misura molto o abbastanza rilevante la possibilità di ricorrere al lavoro a distanza”.

Ma l’effetto pandemia coinvolge anche le aspettative sul trend della domanda. “La quota di agenti che si attende un impatto positivo dell’epidemia sulla domanda di abitazioni è notevolmente aumentata, divenendo prevalente su quella di chi si attende effetti negativi (per 14 punti percentuali da -17,4)”. Il saldo è più ampio nelle aree non urbane (20,2 punti) e “l’impatto della pandemia sulla domanda di abitazioni si estenderebbe almeno fino alla metà del 2022 per poco più del 40% degli agenti che si attende effetti positivi e per quasi il 50 per cento di chi prefigura un impatto negativo”.  Restano più bilanciate le opinioni riguardo agli effetti sull’offerta di abitazioni: il 34,4% degli operatori ritiene che l’epidemia ne stia determinando una riduzione a fronte del 38,3 che esprime un giudizio di incremento. È diminuita la quota delle agenzie che prefigura riflessi negativi sui prezzi di vendita (a 45,1 da 58,7), ma resta superiore a chi prevede effetti positivi (a 18,6 da 9,7). Tra chi si aspetta un impatto negativo, poco più del 50 per cento ritiene che si esaurirebbe alla fine del 2021, a fronte del 34,6 che si aspetta si protrarrà fino alla metà del 2022.

Più in generale, il rapporto evidenzia per il primo trimestre 2021 una “sostanziale stabilità dei prezzi” delle case per il 61,5% degli agenti intervistati. Ma restano ancora negative le attese sull’andamento del mercato immobiliare nel trimestre in corso (seppure in modo più contenuto passando a -6,0 punti percentuali da -26,6 precedente), mentre sono più favorevoli su un orizzonte biennale con un saldo fra attese di miglioramento e peggioramento pari a 23,6 punti percentuali (da 9,6).